萬利潤(rùn)--房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制與優(yōu)化核拿回千心要點(diǎn)實(shí)戰(zhàn)演練

時(shí)間地點(diǎn)：2022年3月19-20日·長(zhǎng)沙

【課程背景】

房地產(chǎn)行業(yè)最根本的競(jìng)爭(zhēng)之一就是成本的競(jìng)爭(zhēng)，成本控制應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)全程，成本的下降實(shí)際上就是企業(yè)利潤(rùn)的增加。

本課程主要介紹了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)最具有實(shí)際操作性的成本控制方法和技巧，從項(xiàng)目立項(xiàng)開始就進(jìn)行成本管控，再到規(guī)劃可研、設(shè)計(jì)、工程直至竣工結(jié)算對(duì)成本管控都進(jìn)行了詳實(shí)的分析，提出具體的管控辦法和手段，并附有大量案例分析與探討。

【課程收益】

a、立項(xiàng)階段成本控制重點(diǎn)；b、規(guī)劃階段成本控制重點(diǎn)；c、可研階段成本控制重點(diǎn)；

d、設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)；e、招標(biāo)階段成本控制重點(diǎn)；f、合同履約階段成本控制重點(diǎn)；

g、三邊工程成本控制；h、變更洽商成本控制重點(diǎn)；I、施工索賠管理；j、如何實(shí)行成本動(dòng)態(tài)控制；

k、竣工結(jié)算階段成本控制重點(diǎn)；l、銷售階段成本控制重點(diǎn)；m、成本管理體系

【講師介紹】

馬維國(guó)老師—實(shí)戰(zhàn)型講師。同濟(jì)大學(xué)本科與工學(xué)碩士，長(zhǎng)江商學(xué)院EMBA，土建高級(jí)工程師、注冊(cè)監(jiān)理工程師、注冊(cè)造價(jià)工程師、建筑經(jīng)濟(jì)師、高級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理。

26年的工程管理經(jīng)驗(yàn)，16年的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，擅長(zhǎng)工程管理和房地產(chǎn)開發(fā)全程管理，是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理、工程管理（質(zhì)量、投資、風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)度等）、房地產(chǎn)開發(fā)流程管理、投資管理、招標(biāo)采購管理與成本控制、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷管理資深專業(yè)人士。

是國(guó)內(nèi)著名招投標(biāo)管理專家，是廣東省、廣州市招投標(biāo)專家?guī)煸u(píng)標(biāo)專家，多次參與廣東省、廣州市大型項(xiàng)目，如高速公路、橋梁、機(jī)場(chǎng)、地鐵、公建的招標(biāo)評(píng)標(biāo)工作。

曾任富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)助理，負(fù)責(zé)集團(tuán)招標(biāo)采購和成本管控工作；

中新集團(tuán)副總裁，負(fù)責(zé)集團(tuán)成本與招標(biāo)采購工作，并負(fù)責(zé)多個(gè)地區(qū)的項(xiàng)目開發(fā)管理工作，包括項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、前期手續(xù)報(bào)建管理與工程管理等全部管理工作。現(xiàn)為某大型地產(chǎn)公司開發(fā)負(fù)責(zé)人及多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)管理顧問。

曾負(fù)責(zé)富力集團(tuán)在北京、天津、沈陽等地區(qū)的招標(biāo)采購與成本管理工作，負(fù)責(zé)北京富力城、富力又一城、富力愛丁堡、富力信然庭和多個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)項(xiàng)目的總包到大宗材料的招標(biāo)采購工作、成本管理、合約管理，為成本控制積累了豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。

曾負(fù)責(zé)中新集團(tuán)全國(guó)項(xiàng)目的招標(biāo)采購與成本管理工作，為集團(tuán)建立了完善的招標(biāo)采購制度和經(jīng)驗(yàn)豐富的團(tuán)隊(duì)，建立了戰(zhàn)略合作單位和資源庫，負(fù)責(zé)北京后現(xiàn)代城、青年匯、西釣魚臺(tái)嘉園、US聯(lián)邦項(xiàng)目，深圳鳳凰大廈，西安浐灞半島項(xiàng)目、重慶中新城上城項(xiàng)目、成都中新大道項(xiàng)目、天津老城廂項(xiàng)目、珠海淇澳島項(xiàng)目、哈爾濱城上城項(xiàng)目全程開發(fā)管理，包括設(shè)計(jì)、工程、招采、成本、營(yíng)銷等全部工作或負(fù)責(zé)集團(tuán)層面的成本、招標(biāo)采購管理工作。也曾擔(dān)任過多個(gè)地區(qū)的區(qū)域公司總裁，負(fù)責(zé)整個(gè)地區(qū)的項(xiàng)目開發(fā)管理。

馬老師除了具有豐富的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)外，在商業(yè)等綜合項(xiàng)目開發(fā)方面也有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，多次參與或主持例如西安凱賓斯基大酒店、西安亞歐國(guó)際論壇永久會(huì)址、深圳鳳凰大廈（寫字樓與商業(yè)）、天津現(xiàn)代大廈（五星級(jí)酒店、城市商業(yè)綜合體、高端公寓）及大量商業(yè)配套項(xiàng)目的開發(fā)管理，也曾為紅星地產(chǎn)、泛海地產(chǎn)、百度集團(tuán)等企業(yè)做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理培訓(xùn)。

【培訓(xùn)對(duì)象】

★房地產(chǎn)公司的決策層管理人員(董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總等);

★房地產(chǎn)公司中高層人員(項(xiàng)目總經(jīng)理、產(chǎn)品研發(fā)中心總經(jīng)理、設(shè)計(jì)總監(jiān)、成本總監(jiān)、總工等);

★房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部、工程部、成本部、造價(jià)部等骨干人員;

★各建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)單位總建筑師、總設(shè)計(jì)師、總工程師和建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)工程技術(shù)人員。

【主講內(nèi)容】

第一部分：立項(xiàng)階段成本控制重點(diǎn)及案例分析

1、三邊工程概述2、三邊工程存在5大問題

3、三邊工程不同階段控制要點(diǎn)①建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

②建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)及合同確定階段

③建設(shè)項(xiàng)目施工階段工程成本的控制

④竣工結(jié)算階段工程成本的控制

4、三邊工程成本控制6個(gè)重點(diǎn)及10種方法

案例分享：4個(gè)三邊工程成本控制重點(diǎn)案例分享

1、立項(xiàng)階段成本控制特點(diǎn)2、立項(xiàng)階段成本控制原則

3、本階段對(duì)造價(jià)的影響

4、4種不同開發(fā)形式的成本控制重點(diǎn)

5、立項(xiàng)階段成本測(cè)算內(nèi)容

①成本測(cè)算②項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)③盈利目標(biāo)

案例分享：立項(xiàng)階段成本控制案例分享

第二部分規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本管控要點(diǎn)

第八部分：變更洽商成本控制重點(diǎn)及案例分析

規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)

規(guī)劃方案成本控制重點(diǎn)

規(guī)劃報(bào)批成本控制重點(diǎn)

擴(kuò)初到功能成本控制重點(diǎn)

案例分享

1、設(shè)計(jì)變更管理：①三種設(shè)計(jì)變更②設(shè)計(jì)變更2原因

③設(shè)計(jì)變更7個(gè)匯總④設(shè)計(jì)變更額度控制

2、設(shè)計(jì)變更控制6個(gè)重點(diǎn)

3、洽商控制7個(gè)重點(diǎn)4、洽商控制4大措施

案例分享：知名企業(yè)設(shè)計(jì)變更洽商管理制度

石景山萬達(dá)廣場(chǎng)變更洽商索賠

第九部分：施工索賠管理控制重點(diǎn)、原則

第三部分：可研階段成本控制重點(diǎn)及內(nèi)容

1、施工索賠管理概念和特征2、施工索賠3種分類：

3、施工索賠的4個(gè)起因

4、施工索賠2程序：①承包人索賠；②發(fā)包人索賠

5、施工索賠的四原則：6、施工索賠四審查：

①審查索賠證據(jù)②審查工期順延要求

③承包人可索賠的費(fèi)用④審核索賠計(jì)算的正確性

案例分享：12個(gè)施工索賠管理案例分享

1、可行性研究的概念

2、可研報(bào)告的21個(gè)重要結(jié)構(gòu)和內(nèi)容

3、可研重點(diǎn)：市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品方案、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

①項(xiàng)目成本盈利預(yù)測(cè)表②建安成本目標(biāo)控制表

③項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表④項(xiàng)目建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)表

案例分享：某大型地產(chǎn)可研內(nèi)容作業(yè)指導(dǎo)

第四部分：設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)、標(biāo)準(zhǔn)

第十部分：如何實(shí)行成本動(dòng)態(tài)控制及案例分析

1、執(zhí)行設(shè)計(jì)6個(gè)標(biāo)準(zhǔn)2、推行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)

3、推行限額設(shè)計(jì)5大內(nèi)容4、合同措施管控

5、價(jià)值工程5項(xiàng)應(yīng)用6、項(xiàng)目設(shè)計(jì)的8個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

7、主要限額指標(biāo)：①設(shè)計(jì)費(fèi)②營(yíng)銷費(fèi)用限額

③鋼筋、混凝土限量設(shè)計(jì)④外立面門窗標(biāo)準(zhǔn)限額

⑤外立面用材⑥景觀工程費(fèi)限額

⑦公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn)限額⑧銷售展示裝修標(biāo)準(zhǔn)限額

案例分享：3個(gè)設(shè)計(jì)階段成本控制案

1、有效監(jiān)控動(dòng)態(tài)成本的兩大手段

2、動(dòng)態(tài)成本的“三控”①一控合同變更

②二控預(yù)估變更③三控待發(fā)生合約規(guī)劃

3、設(shè)計(jì)質(zhì)量控制4、招標(biāo)比價(jià)5、變更簽證

案例分享：龍湖集團(tuán)成本動(dòng)態(tài)控制案例分享

第十一部分：竣工決算階段成本控制重點(diǎn)及技巧

1、竣工決算概念2、竣工結(jié)算存在的10個(gè)主要問題

3、竣工結(jié)算審計(jì)14項(xiàng)重要內(nèi)容4、工程結(jié)算3個(gè)技巧

5、竣工結(jié)算四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)6、竣工決算案例分享匯總

第五部分：招標(biāo)階段成本控制重點(diǎn)、案例解析

1、招標(biāo)階段成本控制要點(diǎn)2、招標(biāo)方式的選擇

3、合適的合同價(jià)格4、影響合同計(jì)價(jià)方式選擇的因素

5、編制標(biāo)底時(shí)5個(gè)成本控制重點(diǎn)

6、評(píng)標(biāo)時(shí)成本控制重點(diǎn)

案例1：標(biāo)底價(jià)偏離實(shí)際價(jià)格的法律糾紛

案例2：標(biāo)底泄露，造成潛在投標(biāo)人惡意串標(biāo)

第十二部分：銷售階段成本控制重點(diǎn)

1、銷售費(fèi)用構(gòu)成：①冠名費(fèi)②策劃服務(wù)費(fèi)③廣告費(fèi)用

④房展會(huì)費(fèi)用⑤營(yíng)銷活動(dòng)費(fèi)用⑥銷售代理費(fèi)⑦銷售物料制作費(fèi)⑧營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)⑨物業(yè)費(fèi)⑩公共設(shè)施運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

2、營(yíng)銷成本8個(gè)控制要點(diǎn)

案例1、營(yíng)銷費(fèi)用投用5大集團(tuán)展播

案例2、萬科集團(tuán)營(yíng)銷費(fèi)用管理規(guī)范

第六部分：合同履約階段成本控制重點(diǎn)、措施、案例

1、合同履約階段成本控制要點(diǎn)

2、合同簽訂時(shí)注意5大事項(xiàng)

3、合同履約階段成本控制4大措施

4、合同履約階段成本控制重點(diǎn)

案例1、泵送混凝土增加潤(rùn)管費(fèi)用

案例2、樁基工程，樁長(zhǎng)超過設(shè)計(jì)長(zhǎng)度

案例3、基坑支護(hù)，浮漿剔鑿

案例4、高爾夫公寓樓屋頂裝飾二次深化設(shè)計(jì)

案例5、高爾夫公寓樓地下車庫防火卷簾門二次變更

第十三部分：總公司、項(xiàng)目公司二級(jí)管理體系

1、地產(chǎn)成本構(gòu)成：①土地成本②前期費(fèi)用③工程成本

④營(yíng)銷成本⑤管理成本⑥財(cái)務(wù)成本

2、目標(biāo)成本管理體系—事前

3、動(dòng)態(tài)成本管理體系—事中

4、成本后評(píng)估體系—事后

5、責(zé)任成本體系—責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制

案例1、成本管理體系案例—中海地產(chǎn)

案例2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)

第七部分：三邊工程成本控制重點(diǎn)

現(xiàn)場(chǎng)交流15-30分鐘。建議房地產(chǎn)企業(yè)組織團(tuán)隊(duì)參加

企業(yè)短期公開課房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程成本控制培訓(xùn)課程優(yōu)化核拿回千心要點(diǎn)實(shí)戰(zhàn)演練培訓(xùn)