最新房地產稅務稽查應對與策劃技巧--財務管理

授課專家： [陳建昌] 授課天數： 2?天 收費標準： 價格面議 開辦周期： 按需開辦，有需要的企業請致電本站客服 課程大綱： 第一部分:房地產稅務稽查風險分析與應對策略
一、稅務稽查應對的總策略；
二、房地產會計核算的特點；
三、稽查的基本程序與應對
四、房地產稽查要點與風險分析
（一）實地稽查的一般程序和方法
（1）收集原始資料和數據。
（2）數據間的邏輯關系分析。
（3）整體測算。
（4）賬內檢查與外調相結合。
（5）實地核實。
（6）統計各稅。
（7）稽查復核。
（8）稽查書證的收集。

（ 二）2008年度主要稅種稽查的要點解讀及風險分析：
1、營業稅；
2、企業所得稅；
3、土地增值稅；
4、個稅。

第二部分 房地產行業現行主要稅收法規解讀與策劃思路

一、房地產銷售、租賃、轉讓等營業稅實用法規
[法規1]--《條例》及實施細則—[法規34]-- [法規33]國稅函〔2008〕277號

二、土地增值稅現行實用法規解讀（另有專題）

三、房地產企業所得稅最新實用法規（結合新企業所得稅法及條例講解）
[法規1] 財稅字（1994）009號—[法規14]國稅函〔2008〕299號

第三部分 房地產土地增值稅清算法規解讀與策劃技巧
一、土地增值稅基本法規解讀
（一）土地增值稅的納稅人和清算對象
（二）土地增值稅的課稅對象和范圍
（三）土地增值稅的四級超率累進稅率
（四）轉讓房地產增值額的確定
（五）土地增值稅應納稅額的計算及操作案例　　　　　　　
（六）土地增值稅申報納稅程序和法律責任　　　　　　　　　　
（七）納稅時間和繳納方法與地點　　　　　　　　　　　　　　　　
二、土地增值稅清算與優惠法規解讀及實務操作
（一）清算法規解析與分析
（二）專家解讀新規定的五大要點
（三）減免稅優惠政策解讀及運用
三、土地增值稅的稅務策劃技巧大全
　★-“臨界點”法★-費用轉移法★-收入分散法
★-費用分攤法★-利息支出法★-建房方式法
★-優惠政策法★-代收費用法★-核算對象法
★-股權轉讓法★-核算方式選擇

第四部分 房地產最新稅收熱點、難點問題解析
1、建筑安裝企業從事跨地區建筑安裝業務在何地納稅？
2、掛靠建筑業怎么確定營業稅納稅人和個人所得稅納稅人？
3、租用村民小組集體土地用于經營, 土地使用稅誰繳納?
4、“代建”房屋如何繳稅？
5、工廠自建廠房工程，是否要繳納營業稅？
6、將商品房留作自用是否視同銷售處理？
7、售后回購或售后租回業務如何繳納營業稅？
8、銷售外購不動產“營業額”與“收入額”有何不同？
9、這筆營業稅申報是否該抵減原受讓土地之買價?
10、稅務稽查中房地產企業收入核算的常見問題
11、稅務稽查中房地產行業的成本費用問題
12、開發企業成本與費用的劃分隱含稅務風險問題

第五部分 房地產主要稅種稅務策劃案例分析
1、合并子公司，免除流轉稅
2、銷售不動產：先投資再轉讓
3、先建后售，節約稅款數億元
4、房產銷售轉為委托建房的納稅籌劃
5、轉讓增值土地，妙用公司分立
6、關聯交易避稅的操作要點
7、把握稅率臨界點爭取免稅
8、代收費用巧安排：合法節稅
9、籌資建房利息支出巧籌劃
10、增加住房開發成本的納稅籌劃
11、房產公司巧節稅：保障高質低價賣
12、確定適當房地產價格的分析　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
13、商鋪住宅連體樓土地增值稅的籌劃分析
14、利用分解房地產開發項目進行納稅籌劃
15、巧解方程式：開發商售房讓利為節稅
16、巧納土地增值稅分析
17、土地增值計稅清算方式的籌劃
18、土地增值稅納稅籌劃新亮點

第六部分08新企業所得稅年終匯繳實務輔導與權益風險分析
1、新準則與新稅法的認識問題與差異調整；
2、企業所得稅匯繳處罰政策的變動與思考；
3、企業所得稅匯繳的稽查風險分析與防范；
4、匯算清繳是選擇微利還是選擇虧損的思維；
5、應計未計費用（折舊）等的匯繳補救措施；
6、企業研發費用加計扣除的“五變三不變”；
7、集團企業之間上繳“管理費”的變相思考；
8、關聯企業之間融資的稽查風險與策劃思路；
9、匯繳中企業幾項敏感費用稅前列支的策劃；
10、新申報表的填報操作實務與技巧。

思考題：房產轉移籌劃錯失良機---且看您如何妙手回春？（參會人員思考）
老師介紹：陳建昌